Vagyonszerzési illeték ingatlanvásárláskor: a 4%-os illeték (2026)

A magyarországi lakásvásárlás összes költsége közül a vagyonszerzési illeték a legnagyobb a vételár után – és az, ami a legtöbbeket meglepi, mert nem az aláírás napján csap le. Hetekkel azután, hogy megkaptad a kulcsokat, megérkezik a NAV levele a több százezres – vagy milliós – számlával. Ez az útmutató pontosan elmagyarázza, mi ez, mennyit fizetsz 2026-ban, mikor esedékes, és milyen kedvezmények csökkenthetik. A többit tételesen az ingatlanvásárlás költségeiről szóló cikkünkben szedtük össze.

Ez általános tájékoztatás, nem adótanácsadás – a bejelentést az ügyvéded intézi, a pontos összeg pedig az ingatlantól függ –, de a végére forintra meg tudod becsülni a fizetendőt. A teljes vásárlási folyamatról, amelybe ez illeszkedik, lépésről lépésre szóló útmutatónk szól.

Mennyi a vagyonszerzési illeték?

A fő kulcs 4%. A vételár 4%-át fizeted – pontosabban a forgalmi érték után, de egy piaci adásvételnél ez a kialkudott ár – 1 milliárd forintig, és 2%-ot az e fölötti részre. Gyakorlatilag minden lakásvásárlónak ez egységes 4%-ot jelent: a 2%-os sáv csak a nagyjából 2,5 millió euró feletti részen indul, így ez a luxuskategória ügye.

Alul nincs illetékmentes határ – egy 30 millió forintos lakás az első forinttól illetékköteles, hacsak nem jár valamilyen kedvezmény. Az illeték ingatlanonként és a vevő tulajdoni hányada szerint jár, így ha ketten vásároltok 50-50%-ban, mindketten a saját feletekre kaptok kivetést.

Mennyit fizetsz valójában – számolt példák

Íme az illeték a szokásos 4%-kal (kedvezmény nélkül) néhány jellemző vételárnál:

• 30 millió Ft → 1 200 000 Ft illeték
• 50 millió Ft → 2 000 000 Ft illeték
• 90 millió Ft (nagyjából a budapesti medián) → 3 600 000 Ft illeték
• 150 millió Ft → 6 000 000 Ft illeték
• 300 millió Ft → 12 000 000 Ft illeték
• 1,2 milliárd Ft → 44 000 000 Ft illeték – 4% az első milliárdra, plusz 2% a felette lévő 200 millióra

Az illetékalap meghatározásához reális forgalmi érték kell. Egy ingyenes Housiko-értékbecslés azonnali becslést ad, a budapesti ingatlanár-index pedig megmutatja, mennyibe kerül maga az ingatlan kerületenként.

Ki fizeti, és mikor

Az illetéket a vevő fizeti – mindig. Az eladó adózása külön kérdés (előfordulhat, hogy személyi jövedelemadót fizet a nyereség után), de az illeték a vevő költsége. És nem az aláíráskor fizeted. A sorrend: lezárod a vásárlást, az ügyvéded benyújtja az átírást a földhivatalhoz, a hivatal pedig jelenti a NAV-nak.

A NAV ezután fizetési értesítést küld – általában néhány héten belül, de akár egy-két hónap is lehet –, és az értesítéstől számított 15 napod van a befizetésre. Ha a számla megterhelő, kérhetsz a NAV-tól kamatozó részletfizetést (jellemzően akár 12 hónapot). Mindenképp tervezd be az első pillanattól: ez a legnagyobb a vételáron felüli vásárlási költségek közül.

Kedvezmények, amelyek csökkenthetik

A legtöbb budapesti vevő a teljes 4%-ot fizeti, mert a kedvezmények az olcsóbb, az első vagy az új lakásokat célozzák. De érdemes tudni, jogosult vagy-e – a megtakarítás valódi:

• Első lakás, 35 év alatt – ha 35 év alatti vagy, és az első saját lakásodat veszed, 50% kedvezményt kapsz az illetékből, feltéve, hogy az ingatlan értéke legfeljebb 15 millió forint. Egy 14 millió forintos lakásnál ez 560 000 forintról 280 000 forintra felezi az illetéket.
• Új építésű lakás – ha a fejlesztőtől vásárolsz legfeljebb 30 millió forintos új lakást, az érték első 15 millió forintja illetékmentes, ami akár 600 000 forint megtakarítás. 30 millió felett a kedvezmény megszűnik.
• Házépítés – ha lakóövezeti építési telket veszel, az illeték felfüggeszthető; ha 4 éven belül házat építesz rá, a NAV véglegesen törli az illetéket.
• Lakáscsere – ha eladsz egy lakást, és 5 éven belül (2026-tól a korábbi 3 évről 5 évre nőtt) másikat veszel, csak az értékkülönbözet után adózol. Eladsz 60 millióért, veszel 90 millióért, és 4%-ot fizetsz 30 millióra, nem 90 millióra. Ha az új lakás olcsóbb, akár semmit sem fizetsz.
• Családok (CSOK Plusz) – a CSOK Plusz hitelt igénybe vevő vásárlók mentesülnek az illeték alól. Az Otthon Start hitel önmagában nem mentesít, de CSOK Plusszal párosítva igen.

Az öröklés és az ajándékozás külön illeték alá esik – a szülő lakását öröklő vagy ajándékba kapó gyermek általában mentes –, de ez az útmutató a vásárlásról szól. Ha úgy gondolod, jár valamilyen kedvezmény, szólj az ügyvédednek a teljesítés előtt, hogy helyesen érvényesítsék.

Más a külföldieknek?

Nem. A 4%-os illeték állampolgárságtól függetlenül ugyanannyi – egy amerikai, egy brit és egy magyar ugyanazt a lakást megvéve ugyanannyi illetéket fizet. A külföldiség nem jelent pótdíjat, és a fenti kedvezmények rád is vonatkoznak: a 35 év alatti első lakás kedvezménye például nem csak magyaroknak jár.

Az egyetlen, nem EU-s vevőkre jellemző plusz költség nem is adó – a nagyjából 50 000 forintos ingatlanszerzési engedély díja. Hogy kinek kell, azt a vásárolhat-e külföldi ingatlant Magyarországon cikkünkben írjuk le.

Hogyan becsüld meg az illetéket

Három lépés: vedd a kialkudott vételárat; nézd meg, jár-e kedvezmény (35 alatti első lakás, 30 millió alatti új építés, 5 éven belüli csere); majd alkalmazz 4%-ot a megmaradó alapra. Egymilliárd forint felett bontsd meg – 4% az első milliárdra, 2% a felette lévő részre. Az illeték alapjául szolgáló érték ellenőrzéséhez futtass egy ingyenes értékbecslést, és vesd össze a kerületenkénti árakkal.

Gyakori kérdések

Mennyi a vagyonszerzési illeték Magyarországon?

A vételár 4%-a 1 milliárd forintig, és 2% az e fölötti összegre. Egy 90 millió forintos lakásnál – nagyjából a budapesti medián – ez 3,6 millió forint. Az illetéket a vevő fizeti, és kedvezmények csökkenthetik a 35 év alatti első lakásvásárlóknak, az új építésű lakásoknak és a lakáscseréknek.

Ki fizeti az illetéket, a vevő vagy az eladó?

A vevő. Az eladónak saját, külön adóhelyzete van – esetleg személyi jövedelemadó a nyereség után –, de a vagyonszerzési illeték mindig a vevő költsége.

Mikor kell fizetni a vagyonszerzési illetéket?

Nem az aláíráskor. A tulajdonjog bejegyzése után a NAV fizetési értesítést küld – általában néhány héten belül, néha akár egy-két hónap múlva –, és a kézhezvételtől számított 15 napon belül kell fizetned. Kérésre akár 12 hónapos részletfizetés is lehetséges.

Több illetéket fizetnek a külföldiek Magyarországon?

Nem. A 4%-os illeték állampolgárságtól függetlenül azonos, és a kedvezmények a külföldi vevőkre is vonatkoznak. A nem EU-s vevők fizetnek egy külön, nagyjából 50 000 forintos ingatlanszerzési engedélydíjat, de az igazgatási díj, nem adó.

Van illetékmentesség az első lakás vásárlásakor?

Részben: a 35 év alatti, első lakásukat vásárlók 50% kedvezményt kapnak, ha az ingatlan értéke legfeljebb 15 millió forint. Az új építésű lakást vásárlók és az 5 éven belül lakást cserélők saját kedvezményt kapnak. A legtöbb közepes árú budapesti vásárlás azonban a határok felett van, és a teljes 4%-ot fizeti.

Hogyan számítják az illetéket új építésnél vagy lakáscserénél?

Legfeljebb 30 millió forintos új építésnél az első 15 millió illetékmentes – a maradékra fizetsz 4%-ot. Cserénél, ha az eladástól számított 5 éven belül vásárolsz, csak az értékkülönbözet után adózol: drágább lakást véve a különbözetre fizetsz 4%-ot, nem a teljes árra.

Kezdd el a keresést

A költségvetésed tervezed? Kérj azonnali ingyenes értékbecslést az illetékalap megbecsléséhez, nézd meg, mennyibe kerülnek az egyes területek a budapesti ingatlanár-indexben, és böngéssz a budapesti eladó lakások vagy a város eladó ingatlanjai között. Most ismerkedsz a folyamattal? Kezdd a magyarországi ingatlanvásárlás és a külföldiek ingatlanvásárlása útmutatóinkkal.