Mennyibe kerül lakást venni Budapesten? Lakásárak kerületenként (2026)

Budapest még mindig az Európai Unió olcsóbb fővárosai közé tartozik, ha lakásvásárlásról van szó — de ez a szám sok mindent elfed. Egyik kerületből a másikba lépve a négyzetméterár szinte megduplázódhat. Mielőtt tehát beleszeretnél egy lakásba, érdemes tudni, mi számít normálisnak az adott környéken; pontosan ehhez ad fogódzót ez az útmutató: kerületről kerületre megnézzük, mennyibe kerül 2026-ban Budapesten vásárolni, a Housiko budapesti áradatai alapján. (Az euróértékek hozzávetőlegesek, 2026 közepi, körülbelül 395 forintos árfolyammal.)

Kezdjük a város egészével. A budapesti medián kínálati ár nagyjából 1 343 750 forint négyzetméterenként — durván 3400 euró —, egy átlagos lakás pedig körülbelül 89,9 millió forintért, azaz nagyjából 228 ezer euróért cserél gazdát. Ez mintegy 22%-kal magasabb az országos mediánnál, ami egy fővárostól pontosan elvárható. Az adatok körülbelül 27 500 élő eladó hirdetésből származnak, és havonta frissülnek, így a valós piacot követik, nem a tavalyi szalagcímeket.

Egy dolog, ami a kezdőket gyakran megzavarja: itt a hirdetések egy teljes árat tüntetnek fel, nem négyzetméterárat. Az összehasonlításhoz viszont épp a négyzetméterár kell — és itt mutatkozik meg az építési mód is. A régi téglaépületek, a klasszikus, magas belmagasságú pesti lakások, felárral kelnek el a szocializmus idején emelt panelekhez képest, akár ugyanabban az utcában is. A felújítottság legalább ennyit számít: egy ízlésesen felújított és egy lelakott lakás egymás mellett 30%-kal is eltérhet.

Röviden

Ha az ár nem szempont, és a belvárost szeretnéd, az V. és az I. kerület jön szóba, valamint a budai zöld: a XII. és a II. — mind bőven 1,7 millió forint/m² felett. A legtöbb külföldinek a jó kompromisszum, a belvároshoz közeli, de még megfizethető sáv a XIII., a XI., a VI., a VII. és a IX. kerület. Ha pedig több helyért cserébe vállalsz hosszabb ingázást, a külső kerületek — nagyjából a XVII–XXIII. — 1,1 millió forint alá esnek. Most jöjjenek a részletek.

Budapesti lakásárak kerületenként (2026)

Így rangsorolódnak a kerületek a medián négyzetméterár szerint, a legdrágábbal kezdve. Háttérként: a budapesti kínálat nagyjából háromnegyede téglaépítésű lakás, jellemzően kétszobás, így ezek a mediánok elég egységes terméket írnak le. Minden adat élő hirdetésekből származik a Housikón.

Prémium — a belváros és a budai hegyek. Az V. kerület, a Belváros-Lipótváros magja vezet, körülbelül 1 985 000 forint/m²-rel (~5000 euró) — az ország legdrágább irányítószáma, és az egyetlen hely, ahol tényleg magáért a címért fizetsz. Mögötte az I. kerület, a Várkerület, ~1 903 000 forinttal. Aztán a zöld budai oldal: a XII. (Hegyvidék) ~1 833 000, a II. — a Rózsadomb és környéke — ~1 744 000 forinttal. A II. kerületben ráadásul a legmagasabb a medián lakásár, közel 155 millió forint, egyszerűen azért, mert ott nagyobbak az otthonok.

Központi és észszerű — a belső Pest és a Duna-part. Sok külföldi valójában itt köt ki. A XIII. kerület (Újlipótváros és Angyalföld) körülbelül 1 677 000 forint/m²: a Duna-parti Újlipótváros Pest egyik legélhetőbb szeglete, gyalogolható, és pár villamosmegállóra mindentől. A XI. (Újbuda) hasonló, ~1 660 000 — budai oldal, zöld, tele egyetemistákkal és fiatal családokkal. Aztán a pörgős belső-pesti hármas: a VI. (Terézváros) az Andrássy mentén ~1 566 000; a VII. (Erzsébetváros), a régi zsidónegyed és a romkocsmák szíve, ~1 491 000 — központi és vidám, de a bulinegyed hangos, úgyhogy nézd meg, melyik tömbben laknál; és a IX. (Ferencváros) ~1 459 000 forinttal, amely két évtizednyi rehabilitáció után csendben az egyik legjobb ár-érték arányú belső kerületté vált.

A legjobb ár-érték — a külső Pest. A VIII., a III. és a XIV. kerület a városi medián körül, nagyjából 1,3 és 1,4 millió forint/m² között mozog. Az igazán olcsó vég a külső gyűrű: a XXIII. körülbelül 905 000 forint/m², majd a XXI., a XVII. és a XVIII. 1 000 000 és 1 025 000 között, a XX. pedig 1 071 000 körül — négyzetméterenként könnyedén harmadával olcsóbb a belvárosnál, cserébe napi húsz-harminc perccel több villamoson vagy HÉV-en.

A teljes rangsor — minden kerület medián kínálati négyzetméterára, a legmagasabbtól a legalacsonyabbig:

1. V. kerület — 1 985 294 Ft/m²
2. I. kerület — 1 902 655 Ft/m²
3. XII. kerület — 1 833 333 Ft/m²
4. II. kerület — 1 744 444 Ft/m²
5. XIII. kerület — 1 677 011 Ft/m²
6. XI. kerület — 1 659 722 Ft/m²
7. VI. kerület — 1 566 038 Ft/m²
8. VII. kerület — 1 491 045 Ft/m²
9. IX. kerület — 1 459 459 Ft/m²
10. III. kerület — 1 392 116 Ft/m²
11. XIV. kerület — 1 389 130 Ft/m²
12. VIII. kerület — 1 328 081 Ft/m²
13. IV. kerület — 1 260 870 Ft/m²
14. XXII. kerület — 1 237 500 Ft/m²
15. XVI. kerület — 1 171 605 Ft/m²
16. XV. kerület — 1 150 424 Ft/m²
17. XIX. kerület — 1 133 333 Ft/m²
18. X. kerület — 1 116 071 Ft/m²
19. XX. kerület — 1 071 429 Ft/m²
20. XVII. kerület — 1 025 000 Ft/m²
21. XVIII. kerület — 1 022 353 Ft/m²
22. XXI. kerület — 1 000 000 Ft/m²
23. XXIII. kerület — 904 762 Ft/m²

Mit kapsz valójában a pénzedért

A medián budapesti lakás körülbelül 88 m². A városi áron ez nagyjából 89,9 millió forint, durván 228 ezer euró — egy kétszobásért egy rendes környéken, ami nyugat-európai mércével rengeteg városi élet a pénzért. Ugyanaz a 88 m² viszont kerületenként vadul ingadozik. Az V. kerületben körülbelül 175 millió forintnál (~440 ezer euró) járnál; a központi, mégis kedvező árú XIII. kerületben 148 millió körül (~375 ezer euró); a XXIII.-ban inkább 80 millió közelében (~200 ezer euró). Másképp fogalmazva: a város szélén nagyjából kétszer annyi alapterületet kapsz, mint a közepén. És ne feledd a rezsit: a havi közös költséget, plusz a fogyasztást, ami egy régebbi lakásnál télen nem elhanyagolható.

Hol éri meg a legjobban

Három név bukkan fel újra és újra, amikor központi, de nem központi árú lakásról van szó. A XIII. kerület Duna-partot, nyugodt utcahálózatot és gyors elérést kínál a centrumhoz — a biztos, élhető választás. A IX. (Ferencváros) megújult, és még mindig olcsóbb a belső szomszédjainál; ott a Duna, a Nemzeti Színház és az egyetemista közeg. A budai oldalon pedig a XI. (Újbuda) kicsivel kevesebb nyüzsgésért cserébe zöldet, jó iskolákat és az M4-es metrót adja. Ha inkább azon gondolkodsz, hol élnél, nem csak hol vennél, kerületről kerületre szóló útmutatónk mélyebbre megy az egyes környékek hangulatában.

Jó most venni?

Az árak az elmúlt egy évben nagyjából egy helyben álltak — a városi medián négyzetméterár inkább lefelé csúszott egy kicsit, mint felfelé. A boom évei után a piac higgadtabb mederbe került, ami vásárlóként jó hír: az eladók kicsivel jobban hajlanak az alkura, mint korábban, és kevésbé valószínű, hogy aznapi döntésbe kényszerítenek. A főváros még mindig hozza azt a ~22%-os felárat az ország többi részéhez képest, úgyhogy ha feszes a kereted, érdemes ránézni a városhatáron túli agglomerációs településekre Pest vármegyében, ahol ugyanaz a pénz érezhetően többet ér.

Hogyan számoltuk ezeket az árakat

Minden adat élő, eladó lakáshirdetésekből származik a Housikón, havonta frissítve. A medián árat használjuk az átlag helyett, hogy néhány palotaszerű penthouse ne húzza el a számot valami félrevezető irányba. Bármelyik kerületet megnyithatod a budapesti áradatokban, hogy lásd az aktuális számokat és az elmúlt év mozgását. Ha viszont a túloldalon állsz, és eladáson gondolkodsz, ingyenes értékbecslőnk pár perc alatt ad egy adatokra épülő becslést.

Gyakori kérdések

Mennyi az átlagos négyzetméterár Budapesten 2026-ban?

Medián szinten körülbelül 1 343 750 forint/m² (~3400 euró), átlagosan pedig nagyjából 1 406 000 forint/m², mintegy 27 500 élő hirdetés alapján. A kettő közötti rés árulkodik arról, hogy néhány nagyon drága lakás felhúzza az átlagot.

Emelkednek vagy csökkennek a budapesti ingatlanárak 2026-ban?

Nagyjából egy helyben álltak, az elmúlt évben enyhén csökkentek — a medián négyzetméterár inkább lefelé csúszott, mint emelkedett, több év erős növekedés után. A piac higgadtabb mederbe került, ami a vevőknek valamivel több alkulehetőséget ad.

Melyik a legdrágább és a legolcsóbb kerület?

Az V. kerület a legdrágább, körülbelül 1 985 000 forint/m²-rel, utána az I. és a XII. A legolcsóbb a XXIII. kerület, nagyjából 905 000 forint/m² — négyzetméterenként körülbelül feleannyi, mint a belváros.

Mennyibe kerül egy átlagos budapesti lakás?

A medián körülbelül 89,9 millió forint (~228 ezer euró) nagyjából 88 m²-ért. Reálisan a külső kerületek ~60 milliójától a belváros és a budai hegyek bőven 150 millió feletti árszintjéig bármit látni fogsz.

Vásárolhat külföldi lakást Budapesten?

Igen. Az uniós állampolgárok lényegében ugyanúgy vásárolhatnak, mint a magyarok; a nem uniós vevőknek általában egy rutinszerű szerzési engedély kell a helyi hatóságtól. Minden eladó lakást megnézhetsz a Housiko budapesti kínálatában.

Készen állsz a keresésre? Böngészd a budapesti eladó lakásokat, hasonlítsd össze a kerületenkénti élő áradatokat, vagy tudd meg, mennyit ér a saját ingatlanod.