Housiko Ingatlan Index: budapesti lakásárak kerületenként (2026. július)

Ez a Housiko Ingatlan Index, a havi képünk arról, mennyiért kínálják az ingatlanokat Magyarországon. A saját platformunk élő hirdetéseiből számoljuk, tehát hirdetési árakat követ, nem lezárt adásvételeket, és minden hónap elsején újraszámolódik. Ez a kiadás 2026 júliusát fedi le. Ugyanezeket az adatokat bármikor megnézheted a Housiko ingatlanár-indexben, köztük a budapesti oldalon és minden kerület saját oldalán.

A legfontosabb számok

A budapesti medián hirdetési ár júliusban 1 344 655 forinton zárt négyzetméterenként, ez nagyjából 3400 euró. Az átlag, amit a felső szegmens felfelé húz, 1 416 497 forint lett. Egyik sem mozdult sokat: a medián 0,2, az átlag 0,8 százalékkal nőtt júniushoz képest. Kicsit távolabbról nézve még laposabb a kép, mert a medián márciusban tetőzött 1 362 121 forinton, és azóta 1,3 százalékkal csúszott lejjebb. Az elmúlt tíz hónapban 4,8 százalékkal emelkedett, tehát a hosszabb trend még mindig enyhén felfelé mutat. Csak éppen nem ezen a nyáron.

• Medián hirdetési ár, Budapest: 1 344 655 forint négyzetméterenként (körülbelül 3400 euró)
• Átlagos hirdetési ár, Budapest: 1 416 497 forint négyzetméterenként
• Medián lakásár, Budapest: 89 900 000 forint (körülbelül 228 000 euró)
• Országos medián: 1 110 769 forint négyzetméterenként, vagyis Budapest 21 százalékkal van felette
• Havi változás: a medián 0,2, az átlag 0,8 százalékkal nőtt
• A 2026. márciusi csúcshoz képest 1,3 százalékos csökkenés, tíz hónap alatt 4,8 százalékos emelkedés

Mind a 23 kerület rangsorban

Így néz ki mind a 23 kerület a medián négyzetméterár szerint. A történelmi belváros és a budai hegyvidék vezeti a táblázatot, a külső pesti kerületek zárják, az első és az utolsó között pedig 2,3-szeres a különbség. Minden kerületnek van saját oldala az indexben, ha egy sor mögé szeretnél nézni.

1. V. kerület, Belváros-Lipótváros: 1 960 784 forint négyzetméterenként
2. I. kerület, Várkerület: 1 872 500
3. XII. kerület, Hegyvidék: 1 833 333
4. II. kerület, az alsó budai hegyvidék: 1 744 444
5. XIII. kerület, Angyalföld és Újlipótváros: 1 664 706
6. XI. kerület, Újbuda: 1 635 556
7. IX. kerület, Ferencváros: 1 605 357
8. VI. kerület, Terézváros: 1 576 316
9. VII. kerület, Erzsébetváros: 1 479 630
10. III. kerület, Óbuda-Békásmegyer: 1 428 571
11. XIV. kerület, Zugló: 1 359 091
12. VIII. kerület, Józsefváros: 1 323 881
13. IV. kerület, Újpest: 1 229 231
14. XXII. kerület, Budafok-Tétény: 1 215 663
15. XV. kerület, Rákospalota: 1 175 000
16. XVI. kerület: 1 171 605
17. X. kerület, Kőbánya: 1 167 606
18. XIX. kerület, Kispest: 1 113 208
19. XVII. kerület, Rákosmente: 1 039 326
20. XX. kerület, Pesterzsébet: 1 035 088
21. XVIII. kerület, Pestszentlőrinc: 1 027 586
22. XXI. kerület, Csepel: 998 333
23. XXIII. kerület, Soroksár: 845 652

Ennek a listának a sorrendje ritkán változik hónapról hónapra, és pont ez a lényege. Ami mozog, az a távolság. Jelenleg az V. kerület és a XXIII. kerület között 1 115 132 forint a különbség négyzetméterenként, vagyis a városi 89 900 000 forintos medián lakásárból nagyjából 46 négyzetméter jön ki a belvárosban és 106 a déli városhatáron.

Hol mozdultak leginkább az árak

Az országos kép mozgalmasabb a fővárosinál. Hogy a mozgáslista őszinte maradjon, csak azokat a településeket vesszük be, ahol legalább 20 aktív hirdetés van. Ez alatt ugyanis pár szokatlan ingatlan 30 százalékkal vagy többel is kilendíthet egy egész települést. Szűrés nélkül a hónap legnagyobb drágulása egy 12 hirdetéses település lett volna majdnem 50 százalékkal, ami semmit nem mond a piacról. Íme az öt legnagyobb drágulás, amely átmegy a küszöbön:

• Farmos: 26,5 százalékkal 408 435 forintra négyzetméterenként, 37 hirdetésből
• Sződ: 18,3 százalékkal 751 898 forintra, 73 hirdetésből
• Fehérgyarmat: 16,2 százalékkal 454 303 forintra, 60 hirdetésből
• Ibrány: 15,4 százalékkal 328 915 forintra, 40 hirdetésből
• Paks: 14,3 százalékkal 787 380 forintra, 30 hirdetésből

És az öt legnagyobb esés ugyanezen az alapon:

• Tolna: 32,7 százalékkal 371 934 forintra négyzetméterenként, 22 hirdetésből
• Tura: 28,9 százalékkal 453 078 forintra, 80 hirdetésből
• Békés: 17,7 százalékkal 374 947 forintra, 66 hirdetésből
• Nagyvenyim: 13,0 százalékkal 424 053 forintra, 23 hirdetésből
• Tápiógyörgye: 12,3 százalékkal 398 797 forintra, 32 hirdetésből

Egy megjegyzés mindkét listához. Egy 30-40 hirdetéses településen egyetlen hónap kis minta, és egy kétszámjegyű kilengés általában azt jelenti, hogy megváltozott az eladó ingatlanok összetétele, nem pedig azt, hogy tényleg átárazódott a piac. Érdemes odanézni, de ítéletnek kevés.

A fővároson túl

Országosan 69 687 hirdetést követtünk ebben a hónapban 499 településen, Budapestet is beleértve, és ebből több mint egyharmad önmagában a főváros. Egy megjegyzés az alábbi számokhoz: a települési adatok átlagok, nem mediánok, mert az országos aggregátumunk így számol. A nagyobb piacokon a havi elmozdulás mindkét irányban mérsékelt volt:

• Debrecen: átlagosan 1 045 916 forint négyzetméterenként, 1,3 százalékos csökkenés
• Szeged: 989 796 forint, 1,6 százalékos emelkedés
• Érd: 975 353 forint, 5,6 százalékos emelkedés
• Pécs: 940 578 forint, 1,2 százalékos csökkenés
• Kecskemét: 874 562 forint, 2,0 százalékos emelkedés
• Eger: 850 102 forint, 0,7 százalékos csökkenés
• Nyíregyháza: 777 254 forint, 3,3 százalékos emelkedés
• Miskolc: 675 914 forint, 2,3 százalékos emelkedés

A nyolc legnagyobb Budapesten kívüli piac közül Debrecen az egyetlen, ahol az átlag egymillió forint felett van négyzetméterenként. Sok kisebb település is átlépi ezt a határt, de azok balatoni üdülőhelyek és az agglomeráció, nem vidéki nagyvárosok. Érd 5,6 százalékos ugrása a figyelemre méltó, mert a Budapest körüli települések drágultak a legkitartóbban az elmúlt egy évben.

Mit jelent ez, ha veszel vagy eladsz

A vevőknek a stagnáló piac jobb piac. Amikor a hirdetési árak abbahagyják a kapaszkodást, lekerül a nyomás a 48 órás döntésről, és van tere az alkunak minden olyan ingatlannál, ami már régebb óta hirdetve van. Az eladóknak fordított az olvasat: annak az ideje, hogy az utolsó hasonló adásvétel fölé lőjenek egy árat és kivárjanak, most nincs itt. Azok a lakások mozdulnak, amelyek ahhoz vannak árazva, amit a hasonló ingatlanok ma ténylegesen kérnek. Ha eladáson gondolkodsz, egy ingyenes értékbecslés számot tesz a tiéd mellé, az ingatlanvásárlás költségeiről szóló cikkünk pedig a tranzakció másik oldalán lévő díjakat veszi végig.

Hogyan számoljuk az indexet

A módszer szándékosan egyszerű, és inkább közzétesszük, mint hogy bárki találgasson:

• Forrás: a Housikón aktív eladó hirdetések, minden hónap elsején újraszámolva. A 2026. júliusi adatok 2026. augusztus 1-jén készültek.
• Amit mér: hirdetési árakat, nem lezárt adásvételeket. A tényleges eladási árak Magyarországon később kerülnek be a nyilvántartásba, és nem érhetők el használható formában, ezért ezen a piacon minden aktuális index hirdetésiár-index.
• Az átlag helyett a mediánt emeljük ki, mert néhány nagyon drága hirdetés felhúzza az átlagot, és a piacot drágábbnak mutatja a valósnál.
• A négyzetméterárakba csak azok a hirdetések kerülnek be, ahol van használható alapterület. A budapesti júliusi szám 24 215 ilyenen alapul.
• Budapestet és a kerületeket mediánként közöljük. Az országos, települési szintű táblák, köztük a drágulási és olcsóbbodási lista, átlagokkal dolgoznak, mert az országos aggregátumunk így számol.
• A 20 aktív hirdetésnél kevesebbel rendelkező településeket kihagyjuk a drágulási és olcsóbbodási listákból.
• Az euróátváltás nagyjából 395 forintos árfolyammal, kerekítve történik.

Újságírók és kutatók szabadon használhatják ezeket a számokat, ha megjelölik forrásként a Housiko Ingatlan Indexet és linkelik a forrásoldalt. Ha olyan bontásra van szükséged, amit nem tettünk közzé, legyen az egy konkrét település, hosszabb idősor vagy ingatlantípus, szólj, és lekérjük.

Gyakori kérdések

Mennyi az átlagos lakásár Budapesten 2026-ban?

2026 júliusában a budapesti medián hirdetési ár 1 344 655 forint volt négyzetméterenként, nagyjából 3400 euró, az átlag pedig 1 416 497 forint. A medián lakás 89 900 000 forintért, körülbelül 228 000 euróért volt hirdetve. A kettő közül a medián a hasznosabb, mert az átlagot felhúzzák a legdrágább hirdetések.

Emelkednek még a budapesti lakásárak?

Most éppen nem. A medián 0,2 százalékkal nőtt 2026 júniusa és júliusa között, és 1,3 százalékkal a márciusi csúcs alatt van. Az elmúlt tíz hónapban 4,8 százalékkal emelkedett, tehát a hosszabb trend felfelé mutat, de 2026 első felében a piac lapos volt.

Melyik a legdrágább kerület Budapesten?

Az V. kerület, vagyis Belváros-Lipótváros, 1 960 784 forintos mediánnal négyzetméterenként 2026 júliusában. Az I. kerület követi 1 872 500 forinttal, a XII. kerület pedig 1 833 333 forinttal. A legolcsóbb a XXIII. kerület, Soroksár 845 652 forinttal, vagyis a legdrágább kerület nagyjából 2,3-szerese a legolcsóbbnak.

Mennyivel drágább Budapest az ország többi részénél?

Körülbelül 21 százalékkal. Az országos medián 2026 júliusában 1 110 769 forint volt négyzetméterenként, szemben a budapesti 1 344 655 forinttal. Az egyes városokhoz képest még nagyobb a szakadék: átlagos hirdetési áron Budapest nagyjából 2,1-szerese Miskolcnak, és körülbelül 35 százalékkal van Debrecen felett, ami a nagy vidéki városok közül a legdrágább.

Hirdetési vagy tényleges eladási árakkal dolgozik ez az index?

Hirdetési árakkal, a Housikón aktív hirdetésekből. A lezárt eladási árak Magyarországon késéssel kerülnek nyilvántartásba, és nem elérhetők olyan formában, ami havi indexet tenne lehetővé, ezért ezen a piacon minden aktuális index csak hirdetési árat tud mérni. A megállapodott ár jellemzően valamivel a hirdetési ár alatt van.

Milyen gyakran frissül a Housiko Ingatlan Index?

Havonta. Az adatok minden hónap elsején újraszámolódnak, a cikket pedig a hónap első hetében tesszük közzé, az éppen lezárult hónapról. Az index mögötti oldalak ugyanekkor frissülnek.

Kövesd az árakat abban a kerületben, ami érdekel

Minden szám mögött élő oldal van. Nyisd meg a budapesti ingatlanár-indexet a kerületi bontásért, böngéssz a budapesti eladó lakások között, hogy lásd, mit adnak ma ezekért az árakért, vagy kérj ingyenes értékbecslést, ha eladáson gondolkodsz. Most ismerkedsz a piaccal? Kezdd a külföldiként történő ingatlanvásárlás útmutatóval, vagy a budapesti lakásárak kerületenként részletes elemzéssel.