Az ingatlanvásárlás valódi költségei Magyarországon (2026)

Megtaláltad a lakást, megegyeztetek az árban – de az ár még nem a végszámla. Az illeték, az ügyvéd és néhány kisebb díj együtt pár százalékot tesz a tetejére, a hitel pedig még valamennyit. Egyik sem rejtett, de könnyű alábecsülni – és a legnagyobb tétel csak hetekkel a teljesítés után érkezik meg. Itt van minden költség tételesen, hogy a végén semmi ne érjen meglepetésként.

Ez a vásárlás pénzügyi oldala. Magukról a lépésekről a magyarországi ingatlanvásárlás útmutatónk szól; arról, hogy maga az ingatlan mennyibe kerül, a budapesti ingatlanár-index és a kerületenkénti áras útmutatónk.

Költségek, amelyeket minden vevő fizet

Bárki vagy és bárhogyan fizetsz, ezek gyakorlatilag minden vásárlásnál felmerülnek:

• Vagyonszerzési illeték – a vételár 4%-a (1 milliárd forint felett a felettes részre 2%). Ez a legnagyobb költség az ingatlan után, és a teljesítés után fizeted, amikor a NAV kiveti. Vannak kedvezmények a 35 alatti első lakásvásárlóknak, az új építésnek és a lakáscserének – a részletek a vagyonszerzési illetékről szóló útmutatónkban.
• Az ügyvéd – a törvény szerint magyar ügyvédnek kell elkészítenie és ellenjegyeznie a szerződést. Számolj a vételár nagyjából 1%-ával plusz 27% áfa, gyakran minimáldíjjal. A sajátodat fogadd, ne az eladóét.
• Földhivatali díj – egy fix, nagyjából 6 600 forintos igazgatási díj ingatlanonként, hogy bejegyezzenek tulajdonosként. Kicsi, de van.
• Ingatlanszerzési engedély (csak nem EU-s vevőknek) – az EU-n, EGT-n és Svájcon kívüli állampolgárok nagyjából 50 000 forintot fizetnek az engedélyért. Hogy kinek kell, azt a vásárolhat-e külföldi ingatlant Magyarországon cikkünk írja le.

Plusz költségek, ha hitelt veszel fel

A vásárlás finanszírozása egy réteg egyszeri költséget tesz rá:

• Banki értékbecslés – a hitelező a hitel jóváhagyása előtt felértékeli az ingatlant (nagyjából 30 000–50 000 forint).
• Közjegyzői okirat – a magyar jelzáloghiteleket általában közjegyzői okiratba foglalják, amit a közjegyző a hitelösszeghez kötött sávos díjjal számláz.
• Jelzálog bejegyzése és banki díjak – egy második földhivatali bejegyzés a hitelező terhére (kb. 6 600 forint), plusz a bank folyósítási és kezelési díjai, amelyek bankonként eltérnek.
• Nagyobb önerő – nem díj, de tervezd be: a bankok jellemzően az érték 70–80%-áig hiteleznek belföldieknek, nem helyben lakóknak gyakran kevesebbet, így 20–40% önerőt kell letenned.

Sok külföldi vevő, főleg az olcsóbb lakásoknál, egyszerűen készpénzben fizet, és kihagyja mindezt.

Könnyen elfeledett költségek

• Fordítás vagy tolmácsolás – ha nem beszélsz magyarul, az ügyvédednek szüksége lehet a szerződés hiteles fordítására vagy tolmácsra az aláírásnál (több tízezer forint).
• Pénzváltás – más devizából átutalva az árfolyamrés és az átutalási díjak észrevétlenül többe kerülhetnek, mint gondolnád; egy szakosodott pénzváltó szolgáltatás általában jobb a banknál.
• Műszaki vagy jogi ellenőrzés – nem kötelező, de egy régebbi lakás átvizsgálása vagy a társasház alaposabb átvilágítása sokkal többet megtakaríthat, mint amennyibe kerül.
• Költözés és berendezkedés – a fuvar, az azonnali javítások és a közművek bekötése.

A költség, amit nem te fizetsz: az ingatlanos

Érdemes kimondani, mert sokakat meglep, akik az Egyesült Királyságból vagy az USA-ból jönnek: Magyarországon az ingatlanközvetítői jutalékot (jellemzően 3–5% plusz áfa) az eladó fizeti, nem a vevő. Vevőként úgy használhatsz ingatlanost a keresésre és a megtekintésekre, hogy nem tartozol neki díjjal. Az energetikai tanúsítvány is az eladó dolga.

Számolt példa: mennyi jön össze

Végy egy 90 millió forintos lakást – nagyjából a budapesti medián –, és íme a vételáron felüli teljes költség:

• Vagyonszerzési illeték (4%) → 3 600 000 Ft
• Ügyvéd (kb. 1% + áfa) → nagyjából 1 140 000 Ft
• Földhivatal → kb. 6 600 Ft
• Összesen egy EU-s készpénzes vevőnek → nagyjából 4 750 000 Ft, durván 5,3% a vételáron felül
• Nem EU-s vevő → plusz a kb. 50 000 forintos engedély
• Hitellel → plusz nagyjából 250 000–450 000 Ft az értékbecslésre, a közjegyzőre és a banki díjakra

Folyamatos költségek, ha már a tiéd

A vásárlás egyszeri; a tulajdonlásnak van havi oldala is, amit érdemes tudni, mielőtt elköteleznéd magad:

• Közös költség – egy társasházban havi díjat fizetsz a közös fenntartásra, takarításra, a liftre és a tartalékokra. Épületenként erősen változó, egy átlagos lakásnál nagyjából havi 10 000–40 000+ forint. Ezt felejtik el a vevők a leggyakrabban.
• Közművek – gáz, áram, víz és internet, fogyasztás szerint számlázva.
• Helyi építményadó – egyes önkormányzatok építményadót vetnek ki, gyakran a második otthonokra vagy a nagyobb ingatlanokra; sok állandó lakás keveset vagy semmit sem fizet. Nézd meg a kerület mértékét.
• Lakásbiztosítás – szerény összeg, megéri, és hitel esetén általában kötelező is.

Gyakori kérdések

Mennyibe kerül ingatlant venni Magyarországon a vételáron felül?

Számolj a vételár nagyjából 5–7%-ával pluszköltségként. A nagy része a 4%-os vagyonszerzési illeték; a többi az ügyvéd (kb. 1% + áfa), egy kisebb földhivatali díj, és nem EU-s vevőknek a kb. 50 000 forintos engedély. A hitel értékbecslési, közjegyzői és banki díjakat tesz rá.

A vevő vagy az eladó fizeti az ingatlanost Magyarországon?

Az eladó. A közvetítői jutalék – jellemzően 3–5% plusz áfa – az eladó költsége, így vevőként nem fizeted. Az energetikai tanúsítványt is az eladó adja.

Mennyi az ügyvédi díj ingatlanvásárláskor Magyarországon?

Általában a vételár nagyjából 1%-a plusz 27% áfa, gyakran minimáldíjjal. A szerződést törvény szerint magyar ügyvédnek kell elkészítenie és ellenjegyeznie – és a sajátod legyen, ne az eladóé.

Milyen plusz költséggel jár a hitel Magyarországon?

Számíts banki értékbecslési díjra, közjegyzői okiratba foglalt hitelszerződésre (sávos díjjal), a jelzálog bejegyzési díjára és a bank saját kezelési díjaira – ezek együtt gyakran több százezer forint. Nagyobb önerő is kell, sokszor 20–40%.

Vannak folyamatos költségek a vásárlás után?

Igen: havi közös költség egy társasházban, közművek, esetleg helyi építményadó az önkormányzattól függően, és lakásbiztosítás. A közös költség az, amivel a vevők a leggyakrabban nem számolnak.

Olcsóbb Magyarországon ingatlant venni, mint Nyugat-Európában?

Általában igen – mind az ingatlanárak, mind a tranzakciós költségek alacsonyabbak, mint Nyugat-Európa nagy részében, és nagyrészt ezért is vonzó Budapest a külföldi vevőknek. A havi ingatlanindexünk mutatja, hol tart most Budapest.

Kezdd el a keresést

A vásárlást tervezed? Kérj ingyenes értékbecslést az illeték és a költségvetésed alapjához, vesd össze a területeket a budapesti ingatlanár-indexben, és böngéssz a budapesti eladó lakások vagy a város eladó ingatlanjai között. A teljes képhez nézd meg a hogyan vásárolj külföldiként, a ki vásárolhat és a vagyonszerzési illeték részletesen útmutatókat.