Vásárolhat külföldi ingatlant Magyarországon? Szabályok állampolgárság szerint (2026)

„Egyáltalán vásárolhatok itt?” – ezt kérdezi a legtöbb ember, mielőtt belevetné magát a hirdetések böngészésébe, és Magyarországon a válasz szinte mindig igen. Az EU egyik nyitottabb ingatlanpiaca: nincs tilalom a külföldi tulajdonszerzésre, nincs minimális vételár, és nem kell itt élned vagy vízummal rendelkezned ahhoz, hogy otthonod legyen.

Vevőről vevőre nem az változik, hogy vásárolhatsz-e, hanem az, hogy mennyi papírmunka áll közted és a kulcsok között – és ezt az útleveled dönti el. Ez az útmutató állampolgárság szerint bontja le a szabályokat, elmagyarázza az egyetlen engedélyt, amire egyes vevőknek szükségük van, és megjelöli az egyetlen ingatlantípust, amely valóban tiltott. Ha már tudod, hol állsz, lépésről lépésre szóló útmutatónk a magyarországi vásárláshoz végigvezet magán a vételen.

Rövid válasz állampolgárság szerint

Magyarországon valójában csak kétféle vevő van. Íme, hová esnek a leggyakoribbak:

• EU-s állampolgárok – úgy vásárolnak, mint egy helyi. Nincs engedély, nincs állampolgársági vizsgálat, és annyi ingatlan, amennyit csak akarsz.
• EGT-állampolgárok (Norvégia, Izland, Liechtenstein) – ugyanaz, mint az EU. Nincs engedély.
• Svájci állampolgárok – az EU-val és az EGT-vel azonos elbírálás. Nincs engedély.
• Brit állampolgárok – a Brexit óta nem EU-snak számítanak. Vásárolhatsz, de szükséged lesz az ingatlanszerzési engedélyre.
• Amerikai, kanadai, ausztrál és a legtöbb más nem EU-s állampolgár – vásárolhatsz; kell az engedély. Lakóingatlanra ez rutinszerű.
• Kettős állampolgárok – ha az egyik útleveled EU-s, EGT-s, svájci vagy magyar, az engedély nélküli csoportba tartozol; az EU-s útlevél a döntő.
• Magyar tartózkodási engedéllyel rendelkezők – magára a vásárlásra továbbra is az állampolgárságod szerinti szabály vonatkozik, de a tartózkodási engedély gördülékenyebbé teheti a bankolást és a papírmunkát.

Tehát a túlnyomó többségnek, aki ezt olvassa, a válasz: igen, vásárolhatsz – az egyetlen kérdés, hogy egy engedély beékelődik-e a folyamatba.

EU-s, EGT-s és svájci állampolgárok: vásárlás úgy, mint egy helyi

Ha bármely EU-tagállam, EGT-ország (Norvégia, Izland, Liechtenstein) vagy Svájc útlevelével rendelkezel, Magyarország lényegében úgy kezel az otthonvásárlásnál, mint a saját állampolgárait. Nincs ingatlanszerzési engedély, nincs külön jóváhagyás, és nincs felső határ, hány ingatlant birtokolhatsz. A saját nevedben vásárolsz, ugyanazt a szerződést írod alá, mint egy magyar, és ugyanazon a határidőn belül zársz.

Az egyetlen, amit az EU-s útlevél nem nyit meg, az a termőföld – de ez a korlátozás szinte mindenkire vonatkozik, a legtöbb magyarra is, és erre még visszatérünk. Egy szokványos lakásra, házra vagy építési telekre szabad az út. Ha épp azon vagy, hogy hol, akkor a hol érdemes lakni Budapesten útmutatónk és a kerületenkénti árak a jó kiindulópont.

Nem EU-s („harmadik országbeli”) állampolgárok: igen, engedéllyel

Ha az útleveled az EU-n, EGT-n és Svájcon kívülről származik – a törvény „harmadik országbeli állampolgárnak” nevez –, akkor is vásárolhatsz lakóingatlant Magyarországon. Csak szükséged lesz egy ingatlanszerzési engedélyre, mielőtt a földhivatal a nevedre írná az otthont.

Az engedélyt annak a megyének a kormányhivatala adja ki, ahol az ingatlan fekszik – a fővárosban bármire ez a Budapest Főváros Kormányhivatala. Az ügyvéded nyújtja be a nevedben, és egy hétköznapi otthonnál szinte automatikusan megadják: a hivatal azt vizsgálja, hogy az adásvételben semmi nem ütközik-e a közérdekbe, nem azt dönti el, hogy a külföldiek általában vásárolhatnak-e. A díj nagyjából 50 000 forint (egyes hivatalok kicsit többet kérnek), és bár a hivatalnak akár 45–75 napja is lehet, egy tiszta kérelem gyakran néhány héten belül visszaérkezik.

A gyakorlatban az engedély inkább ütemezési részlet, mint kapu – csupán annyit jelent, hogy a szerződésedet ennek feltételével írod alá, és a teljesítés megvárja, amíg megérkezik. A teljes mechanizmus – hová illeszkedik a határidőbe, mit nyújt be az ügyvéded – a magyarországi ingatlanvásárlásról szóló útmutatónkban olvasható.

Mi a helyzet a viszonossággal?

Olvashatod, hogy Magyarország „viszonosságot” alkalmaz – a hatóságok korábban azt nézték, hogy a te hazád engedi-e a magyaroknak ingatlant venni, mielőtt jóváhagyták az engedélyt. A nagy nyugati és öbölbeli országok állampolgárainál ez ma már formalitás, az engedélyeket rutinszerűen megadják. Néhány ország esetében azonban még kérdéseket vagy késedelmet okozhat, úgyhogy ha kevésbé gyakori útleveled van, érdemes egy magyar ingatlanügyvéddel előzetesen átnézetni az esetedet, mielőtt foglalót fizetsz. A vevők túlnyomó többségénél a viszonosság fel sem merül.

Vásárlás cégen keresztül

Van egy második út is, amelyet egyes vevők használnak: a cégen keresztüli vásárlás. Egy magyar bejegyzésű cég (vagy egy EU-s cég) belföldi vagy EU-s jogi személy, így a harmadik országbeli engedély nélkül szerezhet ingatlant. Akkor lehet értelme, ha valaki több lakást vásárol befektetőként, vagy ha az engedély időzítése kényelmetlen.

Nem ingyenes azonban. Egy cég folyamatos könyvelési, bevallási és adózási kötelezettséget jelent, egy későbbi eladás adózása pedig eltér a saját néven való tulajdonlástól. Egyetlen, lakhatásra szánt otthonhoz ez általában túlzás. Mielőtt ezt az utat választanád, beszélj egy magyar könyvelővel, és mérlegeld az engedély egyszerű megkérésével szemben.

Az egyetlen, amit külföldi nem vehet meg szabadon: a termőföld

Állampolgárságtól függetlenül Magyarország elzárja a termőföldet és az erdőt. A nem helyben lakó külföldiek általában egyáltalán nem vehetik meg – és a korlátozás messzebbre nyúlik, mint gondolnánk: még a nem nyilvántartott, helyben lakó gazdálkodó EU-s állampolgárok is jórészt ki vannak zárva, a magyarokra pedig területi korlátok és elővásárlási jogok vonatkoznak.

Ez főleg a vidéki telkeknél, szőlőknél és néhány Balaton környéki földnél számít, ahol egy csábító „telek” termőföld besorolásúnak bizonyulhat. Mielőtt bármi vidékire elköteleznéd magad, ellenőriztesd az ügyvédeddel a földhivatali besorolást. A városi lakásokra, házakra és lakóövezeti építési telkekre – amit a legtöbb vevő keres – mindebből semmi nem vonatkozik.

Jár-e tartózkodási engedély az ingatlanvásárlással?

Nem – önmagában nem. Egy magyarországi otthon megvásárlása nem ad tartózkodási jogot vagy vízumot, és egy szokványos vételhez nem kapcsolódik „végy házat, kapsz útlevelet” konstrukció. Magyarországon létezik egy külön „vendégbefektetői” tartózkodási program a nagyobb, minősített befektetésekhez, de az egy önálló út, saját küszöbértékekkel. Ha itt szeretnél élni, a megfelelő tartózkodási engedélyt külön, a saját jogán igényled – az otthon birtoklása alátámaszthatja a kérelmet, de nem helyettesíti.

Tehát – vásárolhatsz?

Szinte mindenkinek, aki ezt olvassa: igen. Az EU-s, EGT-s és svájci állampolgárok szabadon vásárolnak; mindenki más egy egyszerű engedéllyel; és az egyetlen valódi tiltás a termőföld. Az állampolgárság a papírmunkát dönti el, nem a választ.

Ha már tudod, hogy szabadon vásárolhatsz, a következő kérdés a hogyan – és a mennyibe kerül. Pontosan erről szól teljes útmutatónk a külföldiek magyarországi ingatlanvásárlásához, lépésről lépésre, az ajánlattól a földhivatalig. Ha készen állsz a nézelődésre, böngéssz a budapesti eladó lakások vagy a város egész területén kínált otthonok között, és nézd meg, mennyibe kerülnek az egyes területek a budapesti ingatlanár-indexben.

Gyakori kérdések

Vásárolhatnak amerikaiak ingatlant Magyarországon?

Igen. Az amerikai állampolgárok vásárolhatnak lakóingatlant Magyarországon anélkül, hogy itt élnének vagy vízummal rendelkeznének. Nem EU-s állampolgárként előbb ingatlanszerzési engedélyre lesz szükséged a kormányhivataltól – ez rutinlépés, nagyjából 50 000 forint, és általában néhány hét. Hétköznapi otthonokra szinte automatikusan megadják.

Vásárolhatnak brit állampolgárok ingatlant Magyarországon a Brexit után?

Igen, de a szabályok megváltoztak. A Brexit óta a brit állampolgárok nem EU-s vevőnek számítanak, így már szükséged van az ingatlanszerzési engedélyre, amelyre az EU-s állampolgároknak nincs. Egyébként a folyamat ugyanaz, és a brit vevők továbbra is rendszeresen vásárolnak Magyarországon – az engedély néhány hetet ad hozzá, nem akadályt.

Vásárolhatnak nem EU-s állampolgárok ingatlant Magyarországon?

Igen. A nem EU-s/EGT-s országok állampolgárai – az USA, az Egyesült Királyság, Kanada, Ausztrália, Kína, az öbölállamok és így tovább – vásárolhatnak lakóingatlant, feltéve, hogy ingatlanszerzési engedélyt szereznek a megyei (a fővárosban a Budapest Főváros) kormányhivataltól. Az EU-s, EGT-s és svájci állampolgároknak nincs erre szükségük.

Kell-e Magyarországon élnem vagy vízummal rendelkeznem a vásárláshoz?

Nem. Magyarországon nincs tartózkodási vagy vízumkövetelmény az ingatlantulajdonhoz. Teljesen nem helyben lakóként is vásárolhatsz, és a folyamat nagy része távolról, magyar ügyvéden keresztül intézhető. Az otthon birtoklása nem ad tartózkodási jogot, de alátámaszthat egy külön tartózkodási kérelmet, ha szeretnéd.

Vásárolhatnak külföldiek földet vagy termőföldet Magyarországon?

Lakóövezeti építési telket igen. Termőföldet és erdőt általában nem – a nem helyben lakó külföldiek nem vehetik meg, és még a nem nyilvántartott magyar gazdálkodó EU-s állampolgárok is jórészt ki vannak zárva. Bármi vidéki vásárlása előtt mindig ellenőriztesd a földhivatali besorolást.

Van-e minimális összeg, amennyit egy külföldinek költenie kell?

Nincs. Magyarország nem ír elő minimális vételárat külföldi vevőknek. Ugyanolyan feltételekkel vehetsz egy szerény lakást vagy egy nagy házat – az egyetlen állampolgárság szerinti különbség az, hogy kell-e ingatlanszerzési engedély, nem az, hogy mennyit költesz.

Kezdd el a keresést

Szabadon vásárolhatsz? Böngéssz a budapesti eladó lakások vagy a város egész területén kínált eladó ingatlanok között, nézd meg, mennyibe kerülnek az olyan kerületek, mint a VII. kerület, a kerületenkénti áras útmutatónkban, és olvasd el a lépésről lépésre szóló vásárlási útmutatót magához a folyamathoz. Eladnál egy itteni ingatlant? Kérj ingyenes Housiko-értékbecslést.