Ingatlanvásárlás külföldiként Magyarországon: lépésről lépésre útmutató (2026)

Ingatlant venni egy országban, ahol nem beszéled a nyelvet – és ahol a szerződés is azon a nyelven íródik – elsőre ijesztően hangzik. Magyarországon ez valójában a kiköltözés egyik legegyszerűbb része. Külföldiek hétről hétre vásárolnak lakást Budapesten és nyaralót a Balatonnál; a folyamat jól kitaposott, európai mércével gyors, és ugyanaz, akár egy 120 000 eurós kezdő lakásról, akár egy budai villáról van szó.

Ez az útmutató végigveszi az egészet: ki vásárolhat, milyen engedély kell egyeseknek, mi történik pontosan az ajánlattól a kulcsátadásig, és mindez mennyibe kerül. Tekintsd térképnek, nem jogi tanácsnak – minden vásárlás más, és érdemes saját magyar ingatlanügyvédet fogadnod –, de a végére tudni fogod, mire számíthatsz, és milyen kérdéseket tegyél fel.

Vásárolhat külföldi ingatlant Magyarországon?

Igen – és a legtöbb ember számára nincs valódi akadály. Magyarország két csoportba sorolja a vevőket, és az dönti el, kell-e engedély, hogy melyikbe tartozol.

Ha EU-s vagy EGT-állampolgár vagy – ide tartozik Norvégia, Izland és Liechtenstein, Svájcot pedig ugyanúgy kezelik –, pontosan úgy vásárolsz, ahogyan egy magyar: engedély nélkül, külön papírmunka és állampolgársági vizsgálat nélkül, és annyi ingatlant, amennyit csak akarsz. A legnehezebb a választás; ehhez jó kiindulópont a hol érdemes lakni Budapesten útmutatónk.

Ha szinte bárhonnan máshonnan jössz – az Egyesült Királyság (a Brexit óta), az USA, Kanada, Ausztrália és így tovább –, akkor is vehetsz otthont, csak előbb szükséged lesz egy ingatlanszerzési engedélyre. Ez adminisztratív lépés, nem akadály: hétköznapi lakóingatlanra az engedélyt szinte automatikusan megadják. Magyar cégen keresztül vásárolva megkerülhető az engedély, de ennek megvan a maga könyvelési és adózási terhe, úgyhogy előtte beszélj egy könyvelővel.

Egy megnyugtató pont: normál lakóingatlan vásárlásához nincs minimális összeg vagy befektetési küszöb, és az ingatlan birtoklása önmagában nem ad tartózkodási jogot (bár egy tartózkodási kérelmet alátámaszthat). Te egy otthont veszel, ugyanúgy, mint egy helyi.

Az engedély, amire a nem EU-s vevőknek szükségük van

Ha rád vonatkozik az engedély, íme a lényege. Az ingatlanszerzési engedélyt annak a megyének vagy járásnak a kormányhivatala adja ki, ahol az ingatlan fekszik – nem egy minisztérium –, ezért a határidők területenként kissé eltérnek.

A kérelmet az ügyvéded intézi. Általában szükség van az útleveled másolatára, az aláírt vagy tervezett adásvételi szerződésre, és a fizetőképesség igazolására. Az igazgatási szolgáltatási díj nagyjából 50 000 forint (kb. 125 euró), bár egyes kormányhivatalok ennél kicsit többet kérnek. Papíron a hivatalnak körülbelül 45–75 napja van a döntésre; a gyakorlatban egy tiszta papírokkal rendelkező, átlagos lakásnál ez gyakran csak néhány hét.

Az engedélyt csak szűk esetekben tagadják meg – jellemzően hiányos papírok miatt, vagy ha az ingatlan valamilyen közérdeket vagy önkormányzati érdeket érint. Egy hétköznapi lakásnál vagy háznál ez ritka. A gyakorlati hatás csupán annyi, hogy a szerződést „az engedély feltételével" írod alá, és a tulajdonátruházás megvárja, amíg megérkezik – úgyhogy tervezd be ezt a néhány hetes ablakot, főleg ha fix költözési dátumra vásárolsz.

Hogyan zajlik a vásárlás, lépésről lépésre

A magyar adásvétel könnyedebb, mint sok más országban. Egy szokványos eladáshoz nincs szükség külön közjegyzőre – az ügyvéd ellenjegyzése elvégzi a feladatot –, a földhivatal pedig digitális. Íme a szokásos út a „ez tetszik"-től a „az enyém"-ig:

1. Tegyél ajánlatot. Ha megtaláltad a megfelelő helyet – mondjuk az egyik budapesti eladó lakást –, írásos ajánlatot teszel, gyakran egy kisebb jóhiszeműségi foglalóval, hogy lekerüljön a piacról. Az alkudozás itt természetes; az irányárakban általában van mozgástér.
2. Fogadj saját ügyvédet. A törvény szerint az adásvételi szerződést magyar ügyvédnek kell elkészítenie és ellenjegyeznie. A sajátodat fogadd – ne az eladóét vagy az ingatlanosét. Nagyjából 1%-ba kerül, és ez a legjobb védelmed.
3. Írd alá a szerződést, és fizesd be a foglalót. Az adásvételi szerződés rögzíti a vételárat, a határidőket és a feltételeket. Általában a vételár nagyjából 10%-át fizeted foglalóként – ennek súlya van: ha visszalépsz, elveszíted, ha viszont az eladó lép vissza, a dupláját fizeti.
4. Kérd meg az engedélyt (csak nem EU-s vevőknek). Az ügyvéded benyújtja az ingatlanszerzési engedély iránti kérelmet, a szerződés pedig ennek feltételével jön létre.
5. Ellenőriztess mindent. Az ügyvéded lekéri a tulajdoni lapot, hogy megbizonyosodjon róla: az eladó valóban a tulajdonos, és nincs rajta jelzálog, teher vagy harmadik fél igénye; valamint ellenőrzi, hogy megvan-e az energetikai tanúsítvány.
6. Fizesd ki a hátralékot, és jegyeztesd be. A teljesítéskor kifizeted a maradék összeget (gyakran az ügyvéd letéti számláján keresztül), az ügyvéd pedig benyújtja az átírást a földhivatalhoz. Egy széljegy még aznap rögzíti a függőben lévő tulajdonjogodat – ettől a pillanattól a sorban elfoglalt helyed védve van.
7. Fizesd meg az illetéket. Néhány héttel később a NAV kiállítja a 4%-os vagyonszerzési illeték kiszabását, amelyet ekkor rendezel – nem az aláíráskor. A bejegyzés után a kulcsok és az ingatlan a tieid.

Mibe kerül: adók és díjak

Ökölszabályként a vételáron felül tegyél félre a vételár nagyjából 5–7%-át a költségekre. Lássuk, mire megy el ez az összeg. Az ingatlanvásárlás költségeiről szóló cikkünk tételes bontásban végigveszi mindet.

A legnagyobb tétel a vagyonszerzési illeték: a vételár 4%-a 1 milliárd forintig, és 2% az e fölötti részre. Egy átlagos, 90 millió forintos budapesti lakásnál ez nagyjából 3,6 millió forint (kb. 9 100 euró). A teljesítés után fizeted, amikor a NAV kiküldi a határozatot – nem az aláírás napján.

Aztán a kisebb tételek: az ügyvéd, jellemzően a vételár 1%-a plusz áfa; néhány ezer forintos földhivatali díj ingatlanonként; nem EU-s vevőknek pedig a kb. 50 000 forintos engedélydíj. Az ingatlanosnál jó hír: a jutalékot Magyarországon szinte mindig az eladó fizeti, így vevőként általában nem a te terhed. Hogy ellenőrizd, mennyibe kerülne maga az ingatlan, kerületenkénti áras útmutatónk mind a 23 kerület négyzetméterenkénti medián árát lebontja, a Housiko élő ingatlanár-indexe alapján.

Mit nem vehet meg egy külföldi

A fő kivétel a termőföld és az erdő. Magyarország szigorúan védi a termőföldet: a nem helyben lakó, nem gazdálkodó külföldiek általában egyáltalán nem vehetik meg, és még a magyarokra is korlátozások vonatkoznak. Ha egy hirdetés „termőföld" besorolású – ami olykor előfordul vidéki telkeknél, szőlőknél vagy a Balaton környéki földeknél –, az ügyvédeddel ellenőriztesd a földhivatali besorolást, mielőtt beleszeretnél.

Mindarra, amit a legtöbb külföldi valójában akar – lakások, házak, lakóövezeti építési telkek –, nincs ilyen korlát. Ha egy szokványos otthont veszel egy városban, ez fel sem merül.

Öt hiba, amit a külföldiek elkövetnek

Elég adásvétel után kiderül, hogy ugyanazok az elkerülhető hibák köszönnek vissza. A legfontosabbak, amiket érdemes előre kiküszöbölni:

• Az eladó ügyvédjének használata. Legális és olcsóbb is – és pont ezért hamis spórolás. A saját ügyvéded egyedül neked felel.
• A tulajdoni lap ellenőrzésének kihagyása. Mindig kéresd le – kiderülnek belőle a jelzálogok, terhek és tulajdoni viták, amelyek a hirdetésben sosem látszanak.
• Az extrák alulbecslése. A portálon szereplő szám nem az, amit fizetsz. Tartsd vissza azt az 5–7%-ot, hogy az illeték és a díjak ne érjenek váratlanul a teljesítéskor.
• A vételár alulbevallása. „Kevesebbet írni a papírra", hogy spórolj az illetéken, illegális, vita esetén kiszolgáltatottá tesz, és visszaüt, amikor eladod, és a nyereséged mesterségesen nagynak tűnik.
• Az engedély idejéről való megfeledkezés. Ha nem EU-s vagy, és egy adott dátumra be kell költöznöd, indítsd el korán az engedélyt – ez a folyamat egyetlen olyan része, amit nem lehet siettetni.

Kaphat-e külföldi jelzáloghitelt?

Igen, bár nehezebb, mint egy helyinek. A magyar bankok hiteleznek külföldi vevőknek, különösen euróban vagy forintban jövedelemmel és magyar bankszámlával rendelkező EU-s állampolgároknak. Számíts nagyobb önerőre – gyakran 30–40% –, jövedelemigazolásra, és arra, hogy a papírmunka hozzátesz néhány hetet. Sok külföldi vevő, főleg az olcsóbb lakásokat keresők, egyszerűen készpénzben fizet, és megspórolja a vesződséget. Ha mégis finanszírozásra van szükséged, még az ajánlattétel előtt keress egy olyan hitelközvetítőt, aki dolgozott már nem helyben lakókkal.

Gyakori kérdések

Vásárolhat külföldi ingatlant Magyarországon?

Igen. Az EU-s, EGT-s és svájci állampolgárok ugyanolyan feltételekkel vásárolnak, mint a magyarok, engedély nélkül. Más országok állampolgárai szintén vehetnek lakóingatlant, de előbb ingatlanszerzési engedélyt kell kérniük a kormányhivataltól – ez rutinlépés, nagyjából 50 000 forintba kerül, és általában néhány hét. Az egyetlen általános korlátozás, mindenkire, a termőföld.

Kell engedély ahhoz, hogy házat vegyek Magyarországon?

Csak akkor, ha nem EU-s/EGT-s állampolgár vagy (a svájciak is mentesülnek). Az engedélyt az ingatlan fekvése szerinti megyei vagy járási kormányhivatal adja ki, a kérelmet az ügyvéded nyújtja be, és egy hétköznapi otthonnál szinte automatikusan megadják. Az EU-s, EGT-s és svájci állampolgároknak egyáltalán nem kell engedély.

Mennyi adóval és díjjal jár a vásárlás Magyarországon?

Számolj a vételáron felül durván 5–7%-kal. A fő költség a 4%-os vagyonszerzési illeték (1 milliárd forint feletti rész után 2%). Ehhez jön nagyjából 1% ügyvédi díj, egy kisebb földhivatali díj, és – nem EU-s vevőknek – a kb. 50 000 forintos engedélydíj. Az ingatlanos jutalékát rendszerint az eladó fizeti, nem a vevő.

Kaphatok tartózkodási engedélyt, ha ingatlant veszek Magyarországon?

Nem automatikusan. Egy szokványos otthon megvásárlása önmagában nem ad tartózkodási jogot. Magyarországon létezik egy külön „vendégbefektetői" tartózkodási út a nagyobb, minősített befektetésekhez, de egy normál vásárlásnál a tartózkodási engedélyt külön, a saját jogán igényled.

Magyarországon kell lennem a vásárlás lebonyolításához?

Nem feltétlenül. Sok minden intézhető távolról – meghatalmazást adhatsz az ügyvédednek, hogy a nevedben aláírjon, a pénz pedig banki átutalással mozog. Sok külföldi vevő megnézi a lakást és nyit egy bankszámlát, majd otthonról fejezi be. Az ügyvéded megmondja, mihez kell – ha egyáltalán – a személyes jelenléted.

Biztonságos külföldiként ingatlant venni Magyarországon?

Igen, feltéve, hogy saját, független magyar ügyvédet fogadsz, és ellenőrizteted a tulajdoni lapot. A jogi keret szilárd, a földhivatal megbízható és digitális, az ügyvédi ellenjegyzést pedig épp a vevők védelmében írja elő a törvény. A legtöbb gond abból ered, hogy valaki kihagyja ezeket az alapokat – nem magából a rendszerből.

Kezdd el a keresést

Készen állsz? Böngéssz a budapesti eladó lakások vagy a város egész területén kínált eladó ingatlanok között, nézd meg, mennyibe kerülnek az olyan kerületek, mint a VII. kerület, a kerületenkénti áras útmutatónkban, és még az aláírás előtt fogadj egy független magyar ügyvédet. Már van itt ingatlanod, és eladáson gondolkodsz? Nézd meg, mennyit ér egy ingyenes Housiko-értékbecsléssel.