Lakáskiadás Budapesten: mennyit kérhetsz a lakásodért 2026-ban?

Augusztus a legjobb hónap arra, hogy kiadd a budapesti lakásod, és ez nem véletlen. Szeptember elején tízezrével kezdik az egyetemet, a külföldi hallgatók pedig már júliusban keresnek, mert távolról szervezik a költözést. Aki októberben adja fel a hirdetést, ugyanazt a lakást általában lassabban és olcsóbban adja ki.

Ez az útmutató végigmegy azon, amit egy budapesti magánszemély bérbeadónak érdemes tudnia 2026-ban. Mennyit kérhetsz, mit visz el az adó, mi kerüljön a szerződésbe, és hogyan írj olyan hirdetést, amire tényleg jelentkeznek. A számok a saját adatainkból jönnek, nem becslésből.

Mennyit kérhetsz a lakásodért?

Kezdjük a valós számokkal. Augusztus elején 173 olyan budapesti albérlethirdetést vizsgáltunk meg, amelynél forintban, havi díjjal szerepelt az ár. Ezek kínálati árak, nem aláírt szerződések, tehát inkább felső becslésnek jók. Arra viszont pontosan megmutatják, mit kérnek most a többiek.

• Budapesti medián: havi 280 000 forint
• A hirdetések fele 220 000 és 320 000 forint között van
• A tipikus kiadó lakás 49 négyzetméteres
• A leggyakoribb a kétszobás, a hirdetések 42 százaléka, utána az egyszobás 19 százalékkal

Kerületenként, ott ahol elég adat van hozzá, így fest a kép. Zárójelben a hirdetések száma, mert ahol kevés az adat, ott a medián is bizonytalanabb:

• VII. kerület: 230 000 forint (33 hirdetés)
• V. kerület: 300 000 forint (23)
• XIII. kerület: 299 500 forint (20)
• VIII. kerület: 290 000 forint (17)
• VI. kerület: 260 000 forint (14)
• IX. kerület: 240 000 forint (13)

Két dolog tűnik fel ebből. Az egyik, hogy a VII. kerület mediánja alacsonyabb, mint a hírnevéből gondolnád, mert itt sok a kicsi és a felújítatlan lakás. A másik, hogy a VIII. és a XIII. kerület felzárkózott a belvárosi árszinthez, jórészt a Corvin-negyed és Újlipótváros újabb lakásai miatt. Ha a te lakásod ezekben van, ne a régi reflexből árazz.

Ha az eladási érték is érdekel, a budapesti áradatok kerületenként mutatják a négyzetméterárakat, a 2026. júliusi indexünk pedig egy táblázatban rangsorolja mind a 23 kerületet.

Miért éppen most add fel a hirdetést

A budapesti albérletpiac szezonális, és a csúcs augusztus közepétől szeptember közepéig tart. Az egyetemek ekkor indulnak, a nemzetközi hallgatók pedig hetekkel korábban keresnek. Ha diákoknak adnád ki, érdemes a hirdetést augusztus első felében élesíteni, és szeptember elsejei beköltözést ígérni.

Ennek van egy kellemes mellékhatása is. Szezonban több jelentkeződ lesz, tehát válogathatsz, és nem kell az első érdeklődőnek odaadnod a kulcsot. Szezonon kívül ez pont fordítva működik.

A rövid távú kiadás már nem az az alternatíva, ami volt

Ha eddig napi kiadásban gondolkodtál, érdemes tudni, hol tart a szabályozás. Terézvárosban, a VI. kerületben 2026. január 1-je óta tilos a rövid távú szálláshely-szolgáltatás, egy 2024-es helyi népszavazás nyomán. A rendeletet a Kúria is jogszerűnek mondta ki, a tiltás ellenére kiadott lakásokra pedig 200 ezertől 500 ezer forintig terjedő bírság szabható ki.

Emellett az egész fővárosra moratórium él. 2026 végéig új rövid távú szálláshelyre nem adnak ki engedélyt Budapesten, a korábban engedélyezett ingatlanok viszont működhetnek tovább. Több kerület, köztük az I., szintén szigorításon gondolkodik.

A gyakorlati következmény egyszerű. Ha most vágnál bele, a rövid távú kiadás Budapesten nagyrészt zárt kapu, a hosszú távú bérbeadás viszont nyitva áll, és épp most van a szezon csúcsa.

Mit visz el az adó

Magánszemélyként a lakáskiadás önálló tevékenységből származó jövedelem, és 15 százalék személyi jövedelemadó terheli. A jövedelmet kétféleképpen számolhatod ki:

• 10 százalékos költséghányad: számlák nélkül levonod a bevétel 10 százalékát, és a maradék 90 százalék után adózol. Ez az egyszerű út.
• Tételes költségelszámolás: számlával igazolt költségeket és értékcsökkenést vonsz le. Több adminisztráció, de ha nemrég felújítottál, általában jobban jársz vele.

Két jó hír is van. Szociális hozzájárulási adót a hosszú távú lakáskiadás után nem kell fizetni. És magánszemélyként adószámot sem kell kiváltanod az áfamentes, hosszú távú bérbeadáshoz, elég az adóazonosító jeled. Adószámra akkor lesz szükséged, ha a bérlő számlát kér, tipikusan azért, mert cég.

A határidőkkel se érjen meglepetés. Év közben negyedévente kell adóelőleget fizetned, a negyedévet követő hónap 12. napjáig, a jövedelem pedig a következő év május 20-i határidejű szja-bevallásba kerül.

A rezsi nem feltétlenül a te bevételed

Ez az a szabály, amit a legtöbb kezdő bérbeadó nem ismer, pedig sok pénzről szól. Ha a bérlő a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg neked, és te is a tényleges fogyasztás alapján számolsz el a szolgáltatóval, akkor a továbbhárított közüzemi díj nem számít a bevételednek. Vagyis nem is adózol utána.

A csapda az átalány. Ha te átalánydíjat fizetsz a szolgáltatónak, a bérlő viszont mérőóra szerint fizet neked, a kedvezmény nem él. Ugyanez a helyzet, ha fix rezsiátalányt kérsz a bérlőtől. Ilyenkor a beszedett összeg beleszámít a bevételbe, és adózni kell utána.

Hogy mi tartozik bele a rezsibe, és mit várnak el ezen a téren a bérlők, a bútorozott lakásokról és a rezsiről szóló cikkünkben van kifejtve.

Szerződés és kaució

A kaució Budapesten két havi bérleti díj, és ez nem szokásjog kérdése. A megvizsgált hirdetések 95 százaléka pontosan ennyit kér. Aki hármat kér, szűkíti a jelentkezők körét, aki egyet, az gyengébb védelmet vesz magának.

A szerződésbe mindenképp kerüljön bele a bérleti díj és a fizetés napja, a kaució összege és visszafizetésének feltételei, a rezsi elszámolásának módja, a felmondási idő, valamint egy átadás-átvételi jegyzőkönyv a mérőórák állásával. A bérleti szerződésről és a kaucióról külön útmutatónk szól, bérbeadói szemmel is használható.

Érdemes megfontolni a közjegyzői okiratba foglalt kiürítési nyilatkozatot is. Van költsége, de ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni, gyakorlatilag ez az egyetlen gyors út.

Hogyan legyen jó a hirdetés

A budapesti bérlők nagyjából ugyanazokra a dolgokra szűrnek: ár, kerület, méret, szobaszám, bútorozottság és a beköltözés dátuma. Ami ezekből hiányzik a hirdetésedből, azzal a lakásod kiesik a találatok közül. Ha kíváncsi vagy, mit olvasnak a bérlőid a másik oldalról, a bérlőknek szóló útmutatónk pont ezt írja le.

• Írd ki a pontos havi díjat, és külön a rezsit. A megegyezés szerinti árazású hirdetéseket a legtöbben átugorják.
• Adj meg beköltözési dátumot. Szeptemberi keresésnél sokszor ez dönt.
• Fotózz nappali fényben, kipakolt és rendberakott lakásban, minden helyiségről. Nyolc jó kép többet ér, mint húsz sötét.
• Sorold fel, mi van a lakásban: mosógép, mosogatógép, klíma, erkély, lift, tároló.
• Írd le, mi a helyzet a rezsivel és a közös költséggel. A homályos rezsi az egyik leggyakoribb ok, amiért az érdeklődő eltűnik.

Kit engedj be a lakásba

A jelentkezők ellenőrzése a bérbeadás legkényelmetlenebb, mégis legfontosabb része. Kérdezz rá a munkahelyre és arra, hányan költöznének be, ragaszkodj a személyes megtekintéshez, és ne fogadj el foglalót olyantól, aki még nem látta a lakást.

A csalás mindkét irányba működik. A budapesti bérlési csalásokról szóló cikkünk a bérlői oldalt írja le, de a piros zászlók ugyanazok: sürgetés, távolról intézett fizetés, és olyan ajánlat, ami túl jó ahhoz, hogy igaz legyen.

Gyakori kérdések

Mennyit kérhetek a budapesti lakásomért 2026-ban?

A budapesti kínálati albérletárak mediánja havi 280 ezer forint egy tipikus 49 négyzetméteres lakásra, és a hirdetések fele 220 és 320 ezer forint közé esik. Kerülettől és állapottól sok függ: a VII. kerületi medián 230 ezer, az V. kerületi 300 ezer forint.

Kell adószám a lakáskiadáshoz?

Magánszemélyként a hosszú távú, áfamentes lakáskiadáshoz nem kell adószám, elég az adóazonosító jeled. Akkor lesz rá szükséged, ha a bérlő számlát kér, tipikusan ha cég a bérlő, vagy ha áfakörös szeretnél lenni.

Mennyi adót fizetek a bérleti díj után?

15 százalék személyi jövedelemadót a költségekkel csökkentett jövedelem után. Vagy a bevétel 10 százalékát vonod le számlák nélkül, vagy tételesen számolsz el igazolt költségeket és értékcsökkenést. Szociális hozzájárulási adót a hosszú távú lakáskiadás után nem kell fizetni.

A rezsi is bevételnek számít?

Nem számít annak, ha a bérlő a mérőórák szerinti pontos összeget fizeti meg neked, és te is a tényleges fogyasztás alapján számolsz el a szolgáltatóval. Ha viszont bármelyik oldalon átalányról van szó, a beszedett rezsi bevételnek minősül.

Mennyi kauciót kérjek?

Két havi bérleti díjat. A budapesti hirdetések 95 százaléka pontosan ennyit kér, tehát ez az, amit a bérlők elvárnak, és amit el is fogadnak.

Mennyibe kerül a hirdetés feladása a Housikón?

Semmibe. A hirdetés feladása ingyenes, és a lakásod bekerül a budapesti kiadó lakások közé. Itt tudod feladni.

Add ki a lakásod, ingyen

Ha megvan az ár és a dátum, a következő lépés öt perc. Add fel a hirdetést ingyen, és szeptember elején ott lesz a lakásod a keresők előtt. Ha közben az is érdekel, mennyit érne eladva, az ingyenes értékbecslésünk pár perc alatt ad egy adatokra épülő becslést.